Мне кажется, что как нельзя лучше фразы про нечестных подрядчиков иллюстрируют фразы из книги с Остапом Бендером: «А можно так — утром стулья, а вечером деньги?» и «Шура, сколько вам надо денег для полного счастья?»
 
Найти достойных подрядчиков по строительству та еще задачка. Плохой подрядчик пытается тебя обмануть абсолютно на всех этапах строительства:
  1. Завышение объемов (проверяется контролем руководителя проекта и/или тех надзора),
  2. Использование не тех материалов, которые были в смете (проверяется контролем руководителя проекта и/или тех надзора).
  3. Внесение каких-то изменений в тот момент, когда сроки начинают гореть. Пример — в смете не была указана покраска колонн по причине ошибки проектировщика, а подрядчик их не включил в смету, хотя был предупрежден, что «все, что не включено в смету изначально — его проблемы» (если кратко).
  4. Выделение в смете таких работ как такелаж, доставка, использование тур (нужно чтобы все это было включено в единичные расценки). Объем этих работ проверить невозможно, а если вы снижаете смету, они увеличивают эти работы.
  5. Тупое следование проекту, когда понятно, что это ошибка и этого делать не надо. Потом приходится переделывать.
  6. Особенно «продвинутые» подрядчики могут захотеть изменить условия в процессе стройки, тем более если ты начал стройку, когда у тебя нет полной сметы. Это достаточно частое явление у ритейлеров, когда проектирование и строительство идут параллельно. Это неправильно и все это понимают, но сроки крайне важны. Так вот подрядчики могут в этот момент предложить изменить условия оплаты или увеличить объем сметы (единичные расценки то уже не поменять). Конечно с ними дальше работы никакой нет, не понятно и на что такие подрядчики рассчитывают.
  7. Договоренность с сотрудниками нашей компании, которые занимаются строительством (завышение объемов). Конечно расстались с таким товарищем и даже не стали ломать ему жизнь судебными делами.
Как мы со своей стороны справляемся с этим:
  • назначаем руководителей проектов, ответственных за строительство каждого Парка от А до Я,
  • используем технический надзор,
  • я как собственник, посещаю несколько раз стройку в процессе строительства. Обычно всегда помогает ускорить процессы, принять решение по каким-то вопросам, быстро внести изменения,
  • постоянный выезд архитектора (авторский надзор),
  • работа с проверенными подрядчиками, правда даже их ресурсов уже не хватает,
  • максимально документируем все, актируем, работаем только по нашим договорам, постоянна юридическая поддержка и готовность к защите в суде (а есть, к сожалению, и такое). Например, один поставщик, поняв, что мы не будем с ним продолжать работать из-за его возрастающего аппетита и постоянного желания обмануть, решил выполнить те работы, которые его никто не просил, не заключал дополнительного соглашения или смету. Проверенных поставщиков я могу лично попросить до подписания договора или соглашения начать работы, т.к. они знают, что я всегда держу слово и оплачиваю все работы. Так вот этот товарищ решил сделать то, что можно сделать максимально быстро и закрыть максимальный объём. В данном случае это работа с ГКЛ (обшивка периметра и возведение перегородок). Правда потом пришлось переделывать, а там, где должен быть 1 слой, нам пытались сделать 2 слоя ГКЛ. У меня был вариант, увязнуть с ним в долгих спорах и естественно выиграть все и ничего ему не платить, или оперативно решить вопрос и продолжить работу с другим поставщиком. Я решил переступить через свое желание послать его в ж… и договорится. И что вы думаете произошло после того как мы договорились, я оплатил, мы завершили работы с другим поставщиком и открыли парк? Он написал нам претензию и решил посудиться. Он конечно дурак полный, а нам придется из-за этого потратить время на то, чтобы доказать его юристам что им нужно менять работу.
  • выстраиваем правильные отношения с ТЦ. Иногда ТЦ может очень существенно подсказать или помочь в процессе строительства
Т.к. к нам часто обращаются строительные компании, проектные бюро, инженерные компании с предложением совместной работы, то я хочу сразу предупредит — большой объём никому сразу не дадим. Дадим самый сложный и не интересный вариант, чтобы проверить вас.
Сейчас мы активно выходим в регионы и нам конечно необходимы локальные компании, поэтому если вы из таких городов как ЕКАТЕРИНБУРГ, ТОЛЬЯТТИ, САМАРА, КЕМЕРОВО, ЮГОРСК, ВОРОНЕЖ, обязательно связывайтесь с нами и участвуйте в нашем тендере по выбору поставщиков. Также в этих городах мы ищем самих менеджеров, т.е. сотрудников, которые будут находиться ежедневно на строительстве и контролировать ход работы.
 
Что важно для эффективной работы:
  • Конечно найти профессиональную команду и прежде всего руководителя строительства. Компетентного как с профессиональной точки зрения, так и с точки зрения формирования команды
  • Использовать инструменты планирования постоянно, еженедельный контроль, еженедельные отчеты
  • Ежедневные фотоотчеты контрагентами, включая все скрытые работы. Желательно сразу выкладывать на общий ресурс. Например, на Google Doc.
  • Видеокамеры на объектах. Можно постоянно контролировать статус строительства из любой точки мира
  • Правильные договора, акты и другие документы
  • Проверка контрагентов, владельцев контрагентов, аффилированности и пр. Сейчас для этого много инструментов включая бесплатные. Например, сайт «За честный бизнес»
  • Постоянный контроль строительства менеджерами, техническим надзором, руководителем проекта
  • Несмотря на все договора выстраивать отношения с главным лицом подрядчика. Иногда отношения значат гораздо больше, чем деньги и договора.
  • Четко контролировать сметы до и после и сравнивать стоимость услуг с рынком.
  • Наличие бюджета строительства и его постоянный контроль